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Comprensión del proceso y los requisitos de fideicomiso

Comprensión del proceso y los requisitos de fideicomiso
13 enero, 2021
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Category: Para Una Hipoteca

Comprar una casa puede ser un proceso complicado, para el que la mayoría de las personas no están preparadas y no comprenden realmente. Dentro de las etapas de compra y venta de una vivienda, desde la oferta hasta la inspección de la vivienda y la obtención de la aprobación de la hipoteca, hay otras acciones que deben realizarse.

Uno de esos elementos difíciles de entender es el proceso de estar en custodia, que ocurre entre el momento en que un vendedor acepta la oferta y el comprador obtiene las llaves de la nueva casa. ¿Cómo te preparas para ello? Aquí hay un recorrido de 10 pasos del proceso, para que no se quede parado bajo la lluvia sin un techo sobre su cabeza.

Conclusiones clave

  • El proceso de depósito en garantía ocurre entre el momento en que un vendedor acepta una oferta de compra y el comprador toma posesión de la casa.
  • La primera parte del proceso de depósito en garantía es la apertura de una cuenta en la que se pueden realizar depósitos y otros pagos.
  • El comprador debe esperar la aprobación del banco, asegurar el financiamiento, completar las inspecciones, comprar un seguro contra riesgos, hacer recorridos y pasar por el cierre.
  • El comprador puede alejarse del acuerdo si no se cumplen las condiciones o si hay un problema con la propiedad.

1. Abra una cuenta de depósito en garantía

Una vez que usted y el vendedor acuerden un precio y firman un acuerdo de compra mutuamente aceptable, su agente de bienes raíces cobrará su depósito de garantía (algo así como un depósito de buena fe que finalmente se aplicará a su pago inicial) y lo depositará en una cuenta de depósito en garantía. en la empresa de depósito en garantía o servicio especificado en el contrato de compra.

Una cuenta de depósito en garantía es administrada por una parte externa con el fin de mantener objetos de valor, como dinero, escrituras de propiedad y documentos financieros personales, en nombre de dos partes acordadas hasta que se cumplan las condiciones específicas durante una transacción financiera. Dependiendo del motivo del depósito en garantía, el agente de depósito en garantía puede ser una compañía de títulos que se especializa en bienes raíces, un banco u otra institución financiera, o una persona privada a quien se le haya confiado el rol.

La empresa de depósito en garantía actúa como un tercero neutral para cobrar los fondos y documentos requeridos involucrados en el proceso de cierre, incluido el cheque de garantía inicial, los documentos del préstamo y la escritura firmada. En algunas áreas, los abogados pueden manejar este proceso en lugar de una empresa de depósito en garantía, en cuyo caso a menudo se le llama “liquidación” en lugar de “depósito en garantía”.

2. Espere la evaluación del prestamista

El banco u otro prestamista que proporcione su hipoteca hará su propia tasación de la propiedad, que usted, el comprador, generalmente paga, para proteger sus intereses financieros en caso de que alguna vez necesite ejecutar la propiedad. Si la tasación es más baja que el precio ofrecido, el prestamista no le dará financiamiento a menos que usted esté dispuesto a aportar efectivo por la diferencia o el vendedor baje el precio a la cantidad tasada.

Sus otras opciones para intentar cambiar la opinión del tasador son una de las siguientes:

  • Proporcione información adicional sobre por qué cree que la casa debería tasarse por un monto mayor.
  • Obtenga una segunda tasación.
  • Intente ir con otro prestamista y espere que la tasación salga a su favor.

Si ninguna de estas opciones es posible, podrá cancelar el contrato de compra.

3. Financiamiento seguro

Ya debería haber sido preaprobado para una hipoteca en el momento en que se aceptó su contrato de compra. Una vez que le dé a su prestamista la dirección de la propiedad, este preparará un estimado de buena fe o una declaración detallando el monto de su préstamo, la tasa de interés, los costos de cierre y otros costos asociados con la compra. Es posible que desee negociar los números de este documento antes de firmarlo.

Los costos de cierre promedio más altos del país: un total de $ 2,490 en un préstamo de $ 200,000 en Honolulu, Hawaii.

Una vez que tenga su compromiso de préstamo por escrito, es hora de eliminar la contingencia financiera por escrito del acuerdo de compra, si existiera.

Los agentes a menudo también incluyen contingencias de venta de viviendas en los contratos de compra para evitar que los compradores sean propietarios de dos viviendas y paguen dos hipotecas simultáneamente. Este tipo de contingencia le da al comprador una cantidad específica de tiempo para vender su casa actual antes de cerrar el depósito en garantía de una nueva casa.

4. Aprobar las divulgaciones del vendedor

Durante este paso, debe recibir una notificación por escrito de cualquier problema obvio que ya haya sido identificado por el vendedor o el agente del vendedor. Por ejemplo, es posible que el garaje se haya convertido en una sala de estar, en violación de los códigos de vivienda de la ciudad. Es posible que ya conozca problemas como estos porque a menudo se mencionan en la lista.

5. Obtenga la inspección de la casa

Inspección de viviendas

No es necesario que obtenga una inspección de la casa cuando compra una casa, pero lo mejor para usted es hacerlo. Por unos pocos cientos de dólares, un inspector de viviendas profesional le dirá si hay defectos peligrosos o costosos en la casa. Si los hay, querrá saber sobre ellos para poder cancelar la compra, pedirle al vendedor que los arregle o pedirle al vendedor que baje el precio para que usted pueda manejar las reparaciones usted mismo.

En particular, no puede negociar ninguna concesión de vendedor aquí si el contrato dice que comprará la propiedad “tal cual”. Si el proceso de inspección concluye satisfactoriamente, deberá eliminar por escrito la contingencia de inspección del acuerdo de compra. Repetirá este paso después de cualquier otra inspección.

Inspección de plagas

Si el prestamista no requiere una inspección de plagas, es posible que desee obtener una para asegurarse de que la casa no tenga termitas, hormigas carpinteras u otras plagas como cucarachas o ratas. Estos problemas pueden no ser evidentes durante las horas del día cuando probablemente haya visto la casa y serían un descubrimiento terriblemente desagradable después de mudarse. Si hay algún problema de plagas, será necesario corregirlo antes de que la venta pueda continuar. asumiendo que desea continuar con la compra. Esta es otra área en la que es posible que desee renegociar con el vendedor para pagar el trabajo.

Inspección ambiental

A veces se recomienda obtener una inspección ambiental para verificar si hay toxinas en el hogar, como moho, gas radón y asbesto. También puede haber problemas en el lugar de origen, como la contaminación de un lugar cerca de un vertedero, un antiguo campo de petróleo, una tintorería o una gasolinera. Cualquier problema descubierto en esta área puede significar serios riesgos para la salud y puede ser prohibitivamente caro de solucionar.

Otras inspecciones

Las áreas sujetas a terremotos pueden requerir un informe de suelo y / o un informe geológico para evaluar el riesgo de daños graves a la propiedad en caso de tal desastre. Muchas áreas requieren informes de inundaciones. Si es muy probable que la casa se inunde, no podrá obtener un seguro de propietario, lo que significa que no podrá obtener una hipoteca. En algunos casos, comprar un seguro contra inundaciones además del seguro de propietario de vivienda resolverá este problema. En las áreas rurales, se debe realizar un estudio de la tierra para verificar los límites de la propiedad; en las áreas urbanas, los límites tienden a ser muy claros.

6. Adquiera un seguro contra riesgos

Esto incluye el seguro de vivienda y cualquier cobertura adicional requerida en su área geográfica, como un seguro contra inundaciones. Se le pedirá que tenga un seguro de propietario de vivienda hasta que se pague la hipoteca, y probablemente lo desee de todos modos. Elija su propia compañía de seguros, que puede ser diferente a la que selecciona el prestamista, y compare precios para obtener la mejor tarifa.

7. Informe de título y seguro

Estos también son requeridos por su prestamista, pero nuevamente, usted los querría de todos modos. El informe de título asegura que el título de la propiedad sea claro, es decir, que no haya gravámenes sobre la propiedad y que nadie más que el vendedor tenga derecho a reclamar alguna parte de ella.

El seguro de título lo protege a usted y al prestamista de cualquier desafío legal que pueda surgir más adelante si algo no aparece durante la búsqueda del título.

Si hay algún problema con el título, conocido como una nube o defecto, el vendedor deberá arreglarlo para que la venta pueda continuar o dejar que usted se vaya. Dependiendo de dónde viva, la compañía de depósito en garantía y la compañía de títulos pueden ser la misma.

8. El recorrido final

Es una buena idea volver a inspeccionar la propiedad justo antes del cierre para asegurarse de que no haya ocurrido ningún daño nuevo y que el vendedor le haya dejado los artículos especificados en el acuerdo de compra, como electrodomésticos o accesorios. En este punto del proceso, probablemente no podrá retroceder a menos que la casa haya sufrido daños graves. Sin embargo, no es extraño que un pequeño comprador presione a su agente para que anule el acuerdo por algo insignificante.

9. Revise el formulario HUD-1

Al menos un día antes del cierre, recibirá un formulario HUD-1 o la declaración final de los términos del préstamo y los costos de cierre. Compárelo con la estimación de buena fe que firmó anteriormente. Los dos documentos deberían ser muy similares. Busque tarifas innecesarias, inesperadas o excesivas, así como errores descarados.

10. Cerrar fideicomiso

El proceso de cierre varía un poco según el estado, pero básicamente, deberá firmar un montón de papeleo, con el que debe tomarse su tiempo y leerlo detenidamente. El vendedor también tendrá papeles para firmar. Después de que se firmen todos los documentos, el oficial de custodia preparará una nueva escritura que lo nombrará propietario de la propiedad y la enviará al registrador del condado. Enviará un cheque de caja o coordinará una transferencia bancaria para cubrir el pago inicial restante (parte del cual está cubierto por su depósito de garantía) y los costos de cierre, y su prestamista enviará los fondos de su préstamo al depósito en garantía para que el vendedor y, si corresponde , el prestamista del vendedor, se puede pagar.

Si llega hasta aquí, finalmente podrá tomar posesión de la casa.

Pautas de depósito en garantía de préstamos de la FHA

Con las hipotecas tradicionales, su experiencia con el depósito en garantía generalmente termina en este punto. Sin embargo, si está comprando una casa con un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA), sus tratos con las cuentas de depósito en garantía continúan de una manera diferente, por diferentes razones.

Los préstamos de la FHA requieren que se mantenga una cuenta de depósito en garantía para los impuestos a la propiedad, el seguro de vivienda y las primas de seguro hipotecario (MIP). Este último es necesario para los prestatarios que realizan un pago inicial inferior al 20%. En lugar de pagar impuestos directamente al gobierno y primas de seguros a la aseguradora, un prestatario de la FHA paga una doceava parte de estos gastos cada mes, además del pago del capital e intereses de la hipoteca, en la cuenta. La cuenta de depósito en garantía retiene este dinero hasta que las facturas vencen al final del año.

Las primas del seguro hipotecario pueden cancelarse para los prestatarios de la FHA cuando el saldo del préstamo alcanza el 78% del valor de tasación de la vivienda en el momento de la compra.

En este punto, los pagos mensuales del depósito en garantía para el año siguiente se ajustan hacia arriba o hacia abajo según si hubo escasez o superávit en la cuenta para el pago del año actual. Los titulares de hipotecas están obligados a enviarle un estado de cuenta anual sobre la actividad de su cuenta de depósito en garantía, que también puede denominarse cuenta de depósito de hipoteca.

¿Por qué todo esto? Porque, para decirlo crudamente, los solicitantes de préstamos de la FHA se consideran de mayor riesgo: a menudo tienen puntajes de crédito más bajos, ingresos más bajos y menos activos, todas las razones por las que buscan préstamos de la FHA, que tienen requisitos menos estrictos para los prestatarios que las hipotecas convencionales. Los prestamistas están dispuestos a otorgarles hipotecas debido al respaldo de la FHA, y la FHA está dispuesta a respaldarlos. Pero quiere asegurarse de que las facturas se paguen, de ahí el mandato de la cuenta de depósito en garantía.

La línea de fondo

Su agente de bienes raíces supervisará todo el proceso de depósito en garantía, así que no se preocupe demasiado si no comprende todos los detalles. Sin embargo, en cualquier transacción en la que esté arriesgando tanto financieramente, es una buena idea tener al menos una idea básica de lo que está sucediendo para que no se aprovechen de usted ni pierda su casa sin darse cuenta.